飲食店開業！成功を掴むための物件探し完全ガイド【2025年最新版】

2025/01/29

「飲食店を開業したい！」熱い想いはあるのに、物件探しで悩んでいませんか？

理想の飲食店をオープンするには、コンセプトに合った最適な物件選びが不可欠です。立地、広さ、設備など、様々な要素を考慮しなければならず、どこから手を付けていいのか迷ってしまう方も多いのではないでしょうか。

この記事では、飲食店開業を成功に導くための物件探しの完全ガイドとして、2025年最新の情報に基づき、種類別の物件選びのポイントから費用、契約時の注意点、便利なツールまで、網羅的に解説します。

レストラン、カフェ、バー、テイクアウト専門店など、業態に合わせた最適な物件選びのノウハウを学び、あなたの夢を実現する第一歩を踏み出しましょう！

物件探しで失敗しないための全体像を把握しよう！

飲食店開業における物件探しの重要性

飲食店開業において、物件探しは成功の鍵を握る非常に重要なステップです。物件選びを間違えると、集客に苦戦したり、運営コストが高くなったり、最悪の場合、事業の継続が困難になる可能性も否定できません。

立地、広さ、設備、賃料など、様々な要素を考慮し、綿密な計画に基づいた物件選びが不可欠です。初期投資額の多くを占める物件費用は、将来の収益にも大きく影響するため、慎重な検討が求められます。

適切な物件選びによって、集客力向上、コスト削減、そして安定した経営を実現できるのです。

物件探しの大まかな流れ

物件探しは、以下の流れで進めることが効率的です。

開業コンセプトの明確化： どのような業態の飲食店を開業するか、ターゲット顧客は誰か、どのような雰囲気のお店にしたいかなどを明確にしましょう。これにより、物件選びの基準が明確になります。
エリア選定： ターゲット顧客の属性、競合店の状況、周辺環境などを考慮し、最適なエリアを選びます。人通り、交通アクセス、周辺施設なども重要な検討事項です。
物件情報の収集： 不動産ポータルサイト、不動産会社などを活用し、条件に合う物件を探します。複数の物件を比較検討し、優先順位を付けましょう。
内見・調査： 実際に物件を見学し、広さ、設備、周辺環境などを確認します。必要に応じて、専門家による調査も検討しましょう。
交渉・契約： 賃料、契約期間、原状回復義務など、契約内容をしっかりと確認し、交渉を行います。専門家への相談も有効です。
契約締結： 契約書に署名・捺印し、物件を正式に取得します。

上記の流れを踏まえ、各段階で細心の注意を払いながら、物件探しを進めていくことが重要です。焦らず、時間をかけて最適な物件を見つけ出すことが、飲食店開業の成功に繋がります。特に、一度決定すると変更が困難な物件選びは、計画性と綿密な調査が不可欠です。

飲食店の種類別！最適な物件選びのポイント

飲食店の種類によって、最適な物件の条件は大きく異なります。立地、広さ、設備、そして雰囲気まで、業態に合わせた物件選びが成功の鍵となります。ここでは、代表的な飲食店業態別に、物件選びのポイントを解説します。

レストラン・カフェを開業する場合

レストランやカフェは、ゆったりとした空間で食事やお茶を楽しみたい顧客をターゲットとする場合が多いです。そのため、物件選びでは以下の点を重視しましょう。

立地：駅近や商業施設内など、アクセスの良い立地が望ましいです。周辺環境も重要で、落ち着いた雰囲気の場所や、ターゲット層に合わせたエリアを選ぶことが大切です。
広さ：テーブル席の配置や客席数、厨房スペースなどを考慮し、十分な広さを確保しましょう。ゆったりとした空間を提供することで、顧客満足度を高めることができます。
設備：厨房設備は、提供する料理によって異なりますが、清潔感があり、機能的な設備が求められます。また、客席の快適性も重視し、空調設備やトイレなども重要なポイントです。
雰囲気：お店のコンセプトに合った雰囲気づくりが重要です。内装や照明、家具などにこだわり、リラックスできる空間や、おしゃれな空間などを演出しましょう。

バー・居酒屋を開業する場合

バーや居酒屋は、夜間の集客を重視する業態です。物件選びでは、立地や雰囲気に加え、以下の点にも注意しましょう。

立地：駅周辺や繁華街など、夜間に人通りの多い立地が重要です。周辺の競合店状況も分析し、差別化できるポイントを見つけることが大切です。
広さ：カウンター席やテーブル席の配置、厨房スペースなどを考慮し、適切な広さを確保しましょう。客席のレイアウトによって、お店の雰囲気も大きく変わります。
設備：お酒の種類や提供方法に合わせて、適切な厨房設備を選びましょう。また、換気設備も重要です。
雰囲気：落ち着いた雰囲気や、賑やかな雰囲気など、お店のコンセプトに合った雰囲気づくりが重要です。照明や音楽、内装などにこだわり、顧客がリラックスして過ごせる空間を演出しましょう。

テイクアウト専門店を開業する場合

テイクアウト専門店は、立地や広さよりも、効率的な運営と集客が重要です。物件選びでは、以下の点を重視しましょう。

立地：人通りの多い場所や、オフィス街、住宅街など、ターゲット層に合わせた立地を選びましょう。駐車場の有無も重要な要素となります。
広さ：厨房スペースと、商品受け渡しのためのスペースを確保できれば、比較的コンパクトな物件でも開業可能です。
設備：調理効率を高めるための設備が重要です。また、テイクアウト用の容器や包装資材の保管スペースも必要です。
雰囲気：清潔感があり、商品が分かりやすく陳列されていることが重要です。

ファストフード店を開業する場合

ファストフード店は、回転率を高めることが重要です。物件選びでは、以下の点を重視しましょう。

立地：駅近や商業施設内など、アクセスの良い立地が望ましいです。人通りの多い場所や、ターゲット層に合わせたエリアを選びましょう。
広さ：カウンター席やイートインスペースなどを考慮し、適切な広さを確保しましょう。回転率を高めるために、客席数は必要に応じて調整しましょう。
設備：調理効率を高めるための設備が重要です。また、レジシステムやオーダーシステムなども重要な要素となります。
雰囲気：清潔感があり、明るく、活気のある雰囲気づくりが重要です。

どの業態においても、物件選びは開業成功の重要な要素です。それぞれの業態の特徴を理解し、最適な物件を見つけることで、安定した経営を実現することができます。

エリア選定から始める！成功するための物件探し戦略

ターゲット顧客の属性に合わせたエリア選定

飲食店開業において、立地は成功を大きく左右する重要な要素です。物件探しを始める前に、まずターゲット顧客を明確に定義し、その顧客層が好んで集まるエリアを特定することが不可欠です。

例えば、ファミリー層をターゲットとするなら、公園や学校が近く、住宅街に隣接した立地が適しています。一方、若い世代をターゲットとするなら、駅近で賑やかなエリア、トレンド感のある街が好ましいでしょう。

ターゲット顧客の属性（年齢、職業、家族構成、ライフスタイルなど）を詳細に分析し、彼らが日常的に利用する場所、好む雰囲気などを考慮してエリアを選定しましょう。

競合店の状況を分析する

ターゲットエリアを絞り込んだら、次に競合店の状況を綿密に分析します。同じ業態の店舗が密集しているエリアは、競争が激しく、集客が困難になる可能性があります。逆に、競合店が少ないエリアは、新規参入のチャンスとなる一方で、そのエリアに需要があるのかを慎重に判断する必要があります。

競合店のメニュー、価格帯、客層、強み・弱みなどを調査し、差別化戦略を立てることが重要です。既存店が成功している要因、失敗している要因を分析することで、より効果的な立地選定が可能になります。

エリアの特性を理解する（人通り、交通アクセス、周辺環境など）

エリア選定においては、人通り、交通アクセス、周辺環境なども重要な検討事項です。人通りの多い場所であれば、集客が見込めますが、賃料が高くなる可能性があります。交通アクセスが良い立地は、顧客の利便性を高め、売上向上に繋がりますが、駅近などの好立地は競争が激しく、賃料も高騰している可能性があります。

また、周辺環境も重要です。騒音や治安、駐車場の有無、近隣施設との相乗効果なども考慮し、総合的に判断する必要があります。さらに、近隣住民の属性や生活スタイルも分析しましょう。

例えば、高齢者が多い地域では、高齢者向けのメニューを提供するなど、地域特性に合わせた戦略が必要です。これらの情報収集を通じて、物件の潜在的な収益性やリスクを的確に評価することが重要です。

物件取得費用を徹底解説！初期費用を抑える方法とは？

敷金・礼金・仲介手数料など、初期費用項目を解説

飲食店物件の取得には、物件価格以外にも様々な費用が発生します。これらの費用を事前に把握し、予算計画に含めることが重要です。主な初期費用項目は以下の通りです。

物件価格：物件自体の価格。最も大きな費用となります。
敷金：賃貸物件の場合、家賃保証として支払う金額。退去時の修繕費用に充当されます。
礼金：賃貸物件の場合、敷金とは別に支払う金額。家主への礼儀として支払う慣習的な費用ですが、近年は不要とするケースも増えています。
仲介手数料：不動産会社に支払う手数料。物件価格の1ヶ月分～1ヶ月半分程度が一般的です。
保証金：家賃滞納リスクを軽減するための保証会社への支払い。
権利金：居抜き物件の場合、既存設備や内装を引き継ぐための費用。
内装工事費：スケルトン物件や改修が必要な物件の場合、内装工事費用が発生します。これは特に大きな費用となる可能性があります。
設備導入費用：厨房機器、冷蔵庫、テーブル、椅子など、飲食店に必要な設備の購入費用。
印紙税：契約書に貼る印紙代。
その他諸費用：鍵交換費用、看板作成費用、広告宣伝費用など。

これらの費用は、物件の種類や規模、立地などによって大きく変動します。事前に不動産会社と綿密に相談し、正確な見積もりを作成してもらうことが重要です。

初期費用を抑えるための交渉術

初期費用は、交渉によって削減できる可能性があります。特に、敷金・礼金・仲介手数料などは、交渉の余地があるケースが多いです。

礼金の交渉：礼金は慣習的な費用であるため、不要とするよう交渉できます。近年、礼金不要の物件も増加傾向にあります。
仲介手数料の交渉：仲介手数料は、不動産会社によって異なる場合があります。複数の不動産会社に相談し、手数料の比較検討を行うことで、削減できる可能性があります。
敷金の交渉：敷金の金額は、物件の状態や契約内容によって変動します。物件の状態が良好であれば、敷金の減額交渉を試みることも可能です。
内装工事費の交渉：複数の業者から見積もりを取り、比較検討することで、工事費用の削減に繋がります。また、必要最低限の工事内容に絞り込むことで、費用を抑えることも可能です。
長期契約による割引：長期契約を結ぶことで、家賃の割引や敷金・礼金の減額などの優遇措置を受けられる場合があります。

交渉にあたっては、冷静かつ丁寧な対応を心がけ、根拠を示しながら交渉を進めることが重要です。交渉が難航する場合は、不動産会社に仲介を依頼することも検討しましょう。

助成金・補助金の活用

飲食店開業にあたっては、国や地方自治体から様々な助成金・補助金が支給される場合があります。これらの制度を活用することで、初期費用を大幅に削減できる可能性があります。

具体的には、以下のような助成金・補助金が考えられます。

小規模事業者持続化補助金：新型コロナウイルス感染症の影響を受けた小規模事業者に対して支給される補助金。
創業支援補助金：新規事業の創業を支援するための補助金。自治体によって制度の内容が異なります。
地域活性化補助金：地域経済の活性化を目的とした補助金。地域によって制度の内容が異なります。

これらの助成金・補助金は、申請条件や支給額などが異なるため、事前に自治体のホームページなどで詳細を確認する必要があります。また、専門家（税理士など）に相談することで、申請手続きをスムーズに進めることができます。

初期費用を抑えるためには、綿密な計画と交渉、そして助成金・補助金の活用が不可欠です。これらの情報を参考に、賢く物件を取得し、飲食店開業を実現しましょう。

居抜き物件vsスケルトン物件！メリット・デメリットを比較

居抜き物件のメリット・デメリット

居抜き物件とは、前のテナントが使用していた内装や設備、場合によっては厨房機器や什器まで残されたまま引き渡される物件です。初期投資を抑え、短期間での開業を目指す場合に最適な選択肢と言えるでしょう。

メリット

初期費用の大幅削減：内装工事や厨房設備の購入費用を節約できます。これにより、開業資金を他の費用に充てることが可能です。
短期間での開業が可能：内装工事の必要がないため、迅速な開業を実現できます。競争の激しい飲食業界では、スピードが重要です。
既存顧客の引き継ぎの可能性：前テナントの顧客がそのまま流入する可能性があり、集客に有利に働くケースもあります。

デメリット

内装・設備の改修が必要な場合がある：前のテナントの業態や好みによって、内装や設備が現在のニーズに合っていない場合があります。全面的な改修が必要になるケースも考えられます。
レイアウト変更の制限：既存の内装や設備に合わせてレイアウトを計画する必要があり、自由度が低い可能性があります。
設備の老朽化：厨房機器や空調設備などが老朽化している場合、修理や交換が必要になり、追加費用が発生する可能性があります。
前のテナントのイメージが残る可能性：前のテナントのイメージが強く残っていると、新たな顧客の獲得に影響を与える可能性があります。

スケルトン物件のメリット・デメリット

スケルトン物件とは、内装や設備が一切ない状態、つまり「スケルトン」の状態から始める物件です。自由に設計・施工できるため、理想の店舗を実現したい場合に適しています。

メリット

自由度の高さ：内装や設備を自由に設計・施工できるため、業態やコンセプトに最適な空間を作り上げることが可能です。
最新設備の導入：最新の厨房機器や空調設備などを導入することで、効率的な運営や省エネルギー化を実現できます。
ブランドイメージの確立：ゼロから店舗を作り上げることで、独自のブランドイメージを確立しやすくなります。

デメリット

初期費用が高額：内装工事や設備購入に多額の費用が必要となるため、資金計画を綿密に立てる必要があります。
開業までの期間が長い：設計・施工に時間がかかるため、開業まで時間を要します。
工事中のリスク：工事期間中のトラブルや想定外の費用が発生する可能性があります。

業態に合わせた物件の種類の選び方

居抜き物件とスケルトン物件、どちらが適しているかは、飲食店の業態によって大きく異なります。例えば、初期費用を抑え、迅速な開業を重視するファストフード店やテイクアウト専門店であれば、居抜き物件が向いているでしょう。

一方、こだわりの空間を演出したいレストランやカフェ、独自のブランドイメージを構築したいバーなどは、スケルトン物件を選択する方が良いかもしれません。

物件選びにおいては、初期投資だけでなく、将来的な運営コストやブランドイメージなども考慮し、総合的に判断することが重要です。それぞれのメリット・デメリットを理解した上で、自身の業態や経営計画に最適な物件を選択しましょう。

飲食店物件の契約時の注意点！トラブルを防ぐためのポイント

契約内容をしっかり確認！確認すべき重要項目

飲食店物件の契約は、長期間にわたる重要な取引です。契約書は細かいため、専門用語も多く理解が難しい部分もあるかもしれません。しかし、契約締結後にトラブルを避けるためにも、契約書の内容を隅々まで確認することが不可欠です。特に重要な項目は以下の通りです。

賃料と支払い方法：賃料の金額、支払い時期、支払い方法（銀行振込など）を明確に確認しましょう。また、賃料改定の有無や条件についても確認が必要です。
契約期間：契約期間の長さ、更新の可否、更新時の条件などを確認しましょう。特に、初期投資額が大きい飲食店では、契約期間を慎重に検討する必要があります。
保証金（敷金・礼金）：保証金の金額、返還条件、返還時期などを確認しましょう。敷金は、退去時の原状回復費用に充当されるため、その範囲についても明確に記載されているかを確認する必要があります。
原状回復義務：退去時の原状回復義務の範囲、費用負担について明確に記載されているかを確認しましょう。曖昧な表現だと、後々トラブルになる可能性があります。（後述の「原状回復義務について理解する」を参照）
解約違約金：契約期間中に解約する場合の違約金、その算定方法を確認しましょう。想定外の事態に備え、妥当な金額であるかを確認することが重要です。
使用用途：契約書に記載されている使用用途が、自身の飲食店の業態と合致しているかを確認しましょう。使用用途の変更には、貸主の承諾が必要となる場合が多いです。
設備の状況：物件に備え付けられている設備（厨房機器など）の状況、修繕責任の所在などを確認しましょう。居抜き物件の場合は特に注意が必要です。また、老朽化している設備があれば、修繕費用負担について明確にしておく必要があります。
保険：火災保険などの加入義務、保険料の負担について確認しましょう。
その他特約：契約書に記載されている特約事項を一つ一つ確認し、理解できない点があれば、不動産会社や弁護士に相談しましょう。

これらの項目を一つ一つ丁寧に確認することで、後々のトラブルを未然に防ぐことができます。必要であれば、専門家（弁護士など）に相談し、契約内容をしっかりと理解してから契約を締結しましょう。

原状回復義務について理解する

飲食店物件の契約では、原状回復義務について明確に理解しておくことが非常に重要です。原状回復とは、契約終了時に物件を元の状態に戻すことを指します。しかし、「元の状態」の定義は曖昧なため、トラブルに発展しやすいポイントです。契約書には、原状回復義務の範囲が具体的に記載されているかを確認しましょう。

例えば、経年劣化による損耗は、通常テナントの負担とはなりません。しかし、通常の使用を超える損耗や、故意または過失による損傷はテナントが負担することになります。この境界線が曖昧な場合、退去時に高額な費用を請求される可能性があります。そのため、契約時に「通常の使用による損耗」の定義を明確にしておくことが重要です。

また、居抜き物件の場合は、現状回復の範囲がさらに複雑になります。既存設備の修繕や撤去についても、契約書で明確に確認する必要があります。

近隣トラブルを防ぐための対策

飲食店は、営業時間や客の出入りなど、近隣住民との摩擦が生じやすい業態です。契約前に近隣住民への配慮を明確化し、トラブルを未然に防ぐための対策を講じることが重要です。

営業時間：営業時間を明確に決め、近隣住民への影響を最小限に抑えるようにしましょう。深夜営業を行う場合は、特に注意が必要です。
騒音対策：厨房機器の騒音対策、客の騒音対策など、具体的な対策を事前に検討し、近隣住民への配慮を示すことが重要です。
ゴミ処理：ゴミの処理方法、処理時間などを明確に決め、近隣住民に迷惑をかけないようにしましょう。ゴミ置き場の確保や、分別方法の徹底も重要です。
駐車場：駐車場の確保状況、駐車スペースの確保、近隣住民への配慮などを明確にしましょう。近隣住民の駐車場への駐車を禁止するなど、具体的な対策が必要な場合があります。
周辺環境：物件周辺の環境（騒音、ゴミ、交通量など）を事前に確認し、近隣住民とのトラブルを防ぐための対策を講じましょう。

これらの対策を事前に検討し、契約書に明記することで、近隣住民とのトラブルを最小限に抑えることができます。また、近隣住民への挨拶回りも効果的な対策となります。

契約書の内容をしっかりと理解し、専門家への相談も検討することで、安心して飲食店経営をスタートさせましょう。

物件探しをサポート！役立つツール＆サービス紹介

専門業者に相談するメリット

不動産ポータルサイトで物件を絞り込めた後、専門業者に相談することも検討しましょう。不動産会社や飲食店専門のコンサルタントは、市場の動向や物件の特性、交渉術など、豊富な知識と経験を持っています。

特に、競合店分析や立地条件の評価、契約条件の交渉など、専門的な知識が必要な場面では、専門家のアドバイスが非常に役立ちます。また、非公開物件の情報も得られる可能性があり、選択肢が広がるのも大きなメリットです。

初期費用を抑えるための交渉や、助成金・補助金の活用についても、専門業者に相談することで、スムーズに進めることができます。ただし、業者選びは慎重に行い、手数料やサービス内容をしっかり確認することが重要です。

飲食店開業の成功を！

物件探しは成功への第一歩

飲食店開業において、物件選びは成功の鍵を握る重要なステップです。立地、規模、設備、費用など、考慮すべき点は多岐に渡ります。本記事では、物件探しの全体像から、具体的な選定ポイント、契約時の注意点まで、網羅的に解説しました。初期費用を抑えるための方法や、居抜き物件とスケルトン物件のメリット・デメリットの比較なども、開業準備を進める上で役立つ情報となるでしょう。

従業員評価で飲食店開業を成功へ導く

飲食店開業では物件選びが成功の第一歩ですが、従業員評価と育成も重要なカギとなります。そこで役立つのが特許取得済の人事評価ツール「Newton（ニュートン）」です。このツールは、各従業員のスキルや貢献度を瞬時に把握し、適切な基準で公平な評価を行えます。従業員のモチベーション向上や定着率アップを実現し、開業後の店舗運営を強力にサポートします。物件選びと併せて「Newton（ニュートン）」を導入し、成功する店舗づくりを目指してみませんか？

この記事を書いたライター

Newton編集部

飲食店の人事に役立つ情報を発信していきます。人材から人材へ、人が育つ人事評価システムNewtonとは、飲食店に特化したタレントマネジメント＋人事評価システムです。
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